概述
转眼间在北京工作生活了10年了，真实领略了“弹指一挥”的感觉。
前段时间想着找工作。面试了一些公司练练手，虽然没有拿到中意的offer，但是收获还是颇丰的。面试的文章写了一小部分由于开始看房子打断了（也是现在公司给出的一些信息暂缓面试）。所以聊聊北京二手房市场吧。
由于首付超级有限。所以看得也是局限的很。今天坐下来好好总结一下。

首先，在北京买房压力不是一般的大。北京无论是买新房还是二手房，首付绝对是在二线以下城市全款了。虽然调控和疫情房价有下挫，但是暂时的，况且在北京相信房价还是可以维持的，所以不想观望了还是下手吧。
其次，面临结婚生子的转折，首付不够垫垫脚也想弄个够用的真的挺难，要么牺牲交通，要么牺牲居住环境，总得有取舍。
最后，给大家总结一下最近的看房大观和感受，最后用收集的数据做对比。

经验
看房大多数靠中介，其他方法比如朋友介绍也靠谱，但是可选区域就小了。再不就是想着法拍房，一个是法拍房也是可选的方位小周期长，另一个方面是捡漏图便宜也有诸多的坑。
中介方面在主要看的我爱我家和链家，链家确实感觉服务比较好房源也多一点，毕竟中介费也高啊，不过中介费最后一般都可以砍一点（不要主要砍中介费，房价才是大头）。
看房过程中学习到不少东西一一列举一下：
1.权属分为商品房，公房，经适房。商品房可分为普通商品房和限价商品房，限价商品房交易的时候有有一部分税费的，所以报价不高可能加上税费就高了。经适房分一类经适房和二类经适房，经适房都有土地出让金，只不过二类的比一类的低很多。公房一般挂出来卖的也都是已购公房。这些房屋其实就是税费的差别，交易一次之后都成了商品房后期都没有啥问题。
2.房龄，之前没有咋关注，看到朝阳区老破小装修完也挺好啊，还有不少七十年代八十年代的房子，甚至五几年的房子。但是公积金贷款的注意了，47年限制卡死大部分公积金贷款，所以老房子需要考虑公积金贷款和和转手的时候只能卖给有能力全部商贷的（转手可选的卖家就少了不少）。
3.看房期间关注过抖音佳爷看房团，佳爷说了不少买房的知识，其中一条就是二手房看地段不看装修，最开始的时候看到装修好的也很喜欢，但是后来知道装修一平米均价也就一千，装的好点两千块，全部装下来十万块妥妥的。而装修好的有的就会比其他的高出十多万总价，如果是贷款你想想吧，全还完就得20万多喽。
4.如果看房区域跨度大，要么自己开车，要么中介开车，不然真的可以累死你。
5.看二手房也可以考虑新房，我也看过两个项目，北京的新项目特点也很明确，要么靠里面的贼贵还没有小户型，要么就贼往外。新房好处多，例如：是新的，精装啥都送修拎包入住等，缺点也明显。例如：远的要命，未来发展趋势不明朗。不过如果这些都可以接受或者有内部消息（可以跟我分享下哈）那就都不是问题，毕竟新房还是舒服些。

原则
两个网上常见的二手房原则供参考
一、不贪大求全
二、买熟不买生
三、要买刚性房
四、买房要择邻
另一个。
第一地理位置是关键
第二房屋质量看周详
第三户型面积要选好
第四房屋产权验仔细
第五物业杂费看真切
第六邻里是否很和睦
如果像我一样，首付及其有限 又事事儿的，那就得有所取舍一点。列出来自己原则，慢慢选。
最后就是买房子是大事，多做功课，多看，别拍脑门。

数据分析
接下来把总结的一些数据给大家分享下。数据来源链家网，2021-01-19日查询的
主要进行了在售和已售的数据对比，已售的数据是很多年的数据，所以只能当做是个方向参考。
在售的数据看现在正在出售的房屋都是啥样的，参考的价值就是供应方的需求分析，供应的房子到底有多少，供应的房子分类比例，和现在出售的市场行为分析（为啥那么多要卖的）。对当前选择空间更有利。
已售的数据参考价值就是需求方的需求分析，买方都会买什么样的房子。对于未来置换的时候出售更有利。另外链家提供的已售数据应该是很多年的，作为简单参考吧。
市场是双方决定的，绝对不是我卖什么你就得买什么，也不是我买什么你就得卖什么，而是双方共同磨合。
主要分析点有：价格、区域、户型、面积、楼龄、权属。
其他没有分析的，类型其实基本就是塔楼和板楼，板楼居多，这个是建造方决定的，而且对于居住来说影响也不是很大。楼层的话主要是因为各个楼层分差不大。朝向来说绝大部分都是南向，这个也是建筑属性。房屋用途绝大部分都是普通住宅，商业用途的占比并不大，但是价格很低，一方面是50年产权，另一方面就是未来续期规则不明朗，没有绝对的条例可依。还有装修来说不做考虑，刚刚说了看位置不看装修，几百万都出了，装修十万还怕啥。

目前在售全北京有八万多套（80499）
已售数量将近96万套（959785），网上查来的数据：2020年北京二手房成交16.6万套，同比上升17%，创近四年历史新高。
价格区间数据分析：
在售房屋价格区间数据

在售房屋以300-800万区间的居多。这部分售卖大部分都是改善型的供需。也是目前市场上的刚需。
已售房屋价格区间数据

已售住房可以看出和在售住房数据比较拟合，只不过300-400的偏多一些，一部分原因是历史原因，已售是很多年的数据，多年前这个价格真的差不多也就是五六百万了吧。

区域位置数据分析
在售房屋区域位置数据

朝阳数量已经超过全北京的四分之一了，汽车次是丰台，在北京多年也比较容易理解，在五环内哪个区有朝阳占地大人口多啊。但是朝阳内老楼确实也是多。
已售房屋区域位置数据

和在售房屋数据比较拟合就是朝阳仍然是最大的超过北京四分之一，但是其次是海淀，这个数据可能原因就是海淀的前些年都卖的差不多了，而且现在有的话价格也挺高不容易成交。东城西城海淀肯定是价格王者。很靠边的地区数量比较微薄主要以新房为主（反正都很远，价格差不多，谁不买新的）。

户型数据分析
在售户型数据

两居室刚需房，居住属性绝对强，相比一居室更刚需，相比三居室更便宜啊。
已售户型数据

两种户型数据基本拟合，所以不用说，两居室刚需房现在卖的多，未来也好卖。

面积分类数据分析
在售面积数据

面积其实和户型相关性很大，40-80总和的数据基本就是两居室数量。只不过是小两居和大两居的区别。
已售面积数据

已售面积和在售面积数据区段差异比较拟合，50-70的偏多估计也是历史原因，因为老房子面积小的多。新房子越来越大。
所以面积和户型都可以看出来两居室的刚需地位。

楼龄数据分析
在售楼龄数据

楼龄五年以下的由于不满五，所以数量也就更少。五年以上的递增数据非常有规律也容易理解，当然都是历史原因了。20年以内可选的房子还是挺多的
已售楼龄数据

这个肯定就是历史原因了，因为这个数据就是已售的很多年的房子。但是楼龄的递增规律更明显。未来你的房子再次出售的时候基本也是这个规律里面的。

本人也就是最近看看房，做了一些总结的小白，有大神感觉那里说的不对的欢迎指正。