第一章：房地产投资及其风险
第 一章 房地产投资及其风险
第一节投资与房地产投资….
一、投资概述……..
二、房地产投资概述…..
第 二节 房地产投资的形式和利弊
一、房地产直接投资 ……….
三、房地产间接投资 ……
四、房地产投资的利弊 …..
第 三节房地产投资的风险….
一、房地产投资风险的概念
二、房地产投资的系统风险
三、房地产投资的个别风险
四、风险对房地产投资决策的影响 ..
第 四节风险与投资组合 ……………
一、投资组合理论……..
二、 资本资产定价模型 …………
第一节 投资与房地产投资
『房地产投资概述』
1.投资的概念
■概念
投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
■理解（三个角度）
通俗角度－投资就是用钱来获取更多的钱。
金融角度－投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。
经济角度－投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。
2.投资的分类（四种分类）
3.投资的特性（四特性）
■投资是一种经济行为
■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）
■投资目的是获取收益
■投资具有风险性
4.房地产投资的分类（三种分类）
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按投资主体划分 |
按经济活动类型划分 |
按物业类型划分 |
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■政府投资 |
■土地开发投资 |
■居住物业投资 |
【关注点】不同投资主体的投资目的显著差异。政府投资和非盈利机构，注重社会效益和环境生态效益；企业和个人，主要关注经济效益。
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【2017年真题】房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（ ）的不同进行划分的。 |
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『正确答案』D |
『房地产投资的分类』（按物业类型）
1.居住物业投资
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内涵 |
主要类型 |
特点 |
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供人们生活居住的房地产 |
■公共住房 |
自用或出租，投资风险小 |
2.商业物业投资
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内涵 |
主要类型 |
特点 |
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指能出租经营，为投资者带来经常性现金流收入的房地产 |
◆写字楼 |
◆开发－出售的模式越来越缺乏生命力，而开发－持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势 |
3.工业物业投资
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内涵 |
主要类型 |
特点 |
|
为人类生产活动提供空间 |
◆工业厂房 |
◆可开发－销售，也可开发－持有出租经营 |
4.酒店和休闲娱乐设施投资
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内涵 |
主要类型 |
特点 |
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为商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的投资 |
◆酒店 |
◆本质上属于商业物业投资 |
5.特殊物业投资
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内涵 |
种类 |
特点 |
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指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产 |
◆加油站 |
◆这类房地产交易少，多属长期投资 |
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【例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。 （ ） |
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『正确答案』× |
6.房地产投资按照区域分类的特点
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分类 |
特点 |
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一线城市和热点二线城市 |
由于供给不足导致的价格上涨压力非常大 |
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普通二线城市和大部分三四线城市 |
面临需求不足、供给过剩的去库存压力 |
『房地产投资的特性』
1.房地产投资的特性（8大特点）
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序号 |
特性 |
解析 |
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1 |
区位选择异常重要 |
■房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性 |
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2 |
适于进行长期投资 |
■土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投资 |
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3 |
需要适时的更新改造投资 |
■投资者通过及时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位 |
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4 |
易产生资本价值风险（价值难以判断） |
■异质性使每宗房地产的价值不可能一致，对其市场价值和投资价值的判断是困难的 |
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5 |
变现性差 |
由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，导致房地产在短期内无损变现的能力差 |
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6 |
易受政策影响 |
房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响 |
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7 |
依赖专业管理 |
开发、经营等各环节均需专业技术与服务 |
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8 |
存在效益外溢和转移 |
■房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响 |
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【2016年真题】对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（ ） |
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『正确答案』√ |
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【2016年真题】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（ ）。 |
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『正确答案』B |
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【2015年真题】房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（ ）。 |
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『正确答案』A |
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【2015年真题】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。 |
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『正确答案』ABCE |
2.建筑物的两个寿命
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概念 |
概念 |
开始时间 |
终止时间 |
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经济寿命 |
地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期（即净收益大于零的持续时间） |
从地上建筑物竣工之日开始 |
出租经营收入大于运营费用 |
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自然寿命 |
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从地上建筑物竣工之日开始 |
到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间 |
3.自然寿命与经济寿命的关系
■一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况）
■可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命
■房地产投资追求项目全寿命周期利益最大化
第二节 房地产投资的形式和利弊
1.房地产投资的分类（2+3）
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分类 |
内涵 |
子分类 |
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直接投资 |
投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作 |
开发投资 |
买土地 |
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置业投资 |
买已建成的房地产 |
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间接投资 |
投资者将资金投入有价证券，不需要直接参与房地产开发经营工作 |
投资房地产股票或债券 |
股票+债券 |
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投资房地产信托基金 |
信托 |
||
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购买住房抵押支持证券 |
抵押支持证券 |
||
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【例题】下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。 |
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『正确答案』B |
2.房地产开发投资和置业投资
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类型 |
内涵 |
性质 |
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开发投资 |
从取得土地使用权开始－搞开发建设通过转让获得开发利润 |
■属于中短期投资 |
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置业投资 |
买已建成的房地产－出租或者转售获利 |
可以是增量房地产（新房），也可以是存量房地产（旧房） |
3.机构投资者的置业投资选择
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机构投资者类型 |
置业投资对象 |
投资特点 |
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缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者 |
购买黄金地段的优质成熟物业 |
■购买价格高 |
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具备投资管理经验的投资者 |
购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业 |
■初始价值和初始收益水平低 |
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【2017年真题】下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（ ）。 |
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『正确答案』C |
4.投资房地产投资信托基金
■投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人，是一种基于信任的委托投资关系。
■房地产信托的收入现金流主要部分分配给作为投资者的股东。
■REITS的类型（三大类）
权益型基金、抵押型基金、混合型基金
5.REITS的优势与类型
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优势 |
内涵 |
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收益相对稳定 |
■收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入 |
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流动性好 |
■可以在证券交易所交易 |
6.住房抵押支持证券
■把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散风险的目的。
■银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司，该公司再将债权转化为证券出售给投资者。
■购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益。
7.房地产投资的利与弊（四利三弊）
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项目 |
内容 |
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四利 |
■相对较高的收益水平（高于储蓄、股票、债券） |
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三弊 |
■投资数额巨大 |
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【2016年真题】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（ ）。 |
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『正确答案』D |
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【2015年真题】房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（ ）。 |
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『正确答案』C |
第三节 房地产投资的风险
『风险及风险的度量』
1.风险的相关概念
■风险－未来获得预期收益可能性的大小
■风险收益－实际收益超出预期收益，增加部分称风险报酬
■风险损失－实际收益低于预期收益
2.风险的度量
3.如何比较风险的大小
第一步，计算出两物业的价值的期望值。（加权平均值）
第二步，计算出两物业的标准差。
第三步，如两物业期望值相同，则直接比标准差即可，标准差小的风险小。
第四步，如两物业期望值不同，需计算标准差与期望值之比，该比值小的那个风险小。
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【例题】甲、乙物业2018年6月的价值均为1100万元。预计2019年6月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。 |
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『正确答案』B |
4.房地产投资风险的内涵（四方面）
■投入资金的安全性（本金）
■期望收益的可靠性（回报）
■投资项目的变现性（变现）
■资产管理的复杂性（管理）
5.风险对房地产投资决策的影响
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投资者特点 |
投资目的 |
投资对象 |
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收益型 |
承受低风险低收益水平的长期投资者 |
获得稳定租金收益 |
进入稳定期的收益性物业 |
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收益加增值型 |
能承受中等风险和收益水平 |
物业租金收益＋物业增值收益 |
未进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业 |
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机会型 |
承受较大投资风险，期望获得高收益 |
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【2017年真题】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（ ）。 |
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『正确答案』BDE |
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【2016年真题】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（ ）。 |
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『正确答案』C |
6.房地产投资风险的分类（9+6）
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系统风险（9个） |
个别风险（6个） |
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内涵 |
·又称不可分散风险或市场风险 |
·仅对市场内个别项目产生影响 |
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种类 |
·通货膨胀风险 |
·收益现金流风险 |
『房地产投资的系统风险』（9类）
1.房地产投资的系统风险
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序号 |
风险名称 |
内涵 |
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1 |
通货膨胀风险 |
■购买力降低给投资者带来的风险 |
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2 |
市场供求风险 |
■供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租金水平的变化 |
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3 |
周期风险 |
·房地产市场的周期波动给投资者带来的风险 |
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4 |
变现风险 |
指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险（跳楼价的损失） |
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5 |
利率风险 |
·利率调升对房地产投资的影响 |
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6 |
汇率风险 |
指经济主体在持有或运用外汇的经济活动中，因汇率变动而蒙受损失的可能性 |
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7 |
政策风险 |
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8 |
政治风险 |
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9 |
或然损失风险 |
■指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失 |
2.如何规避通货膨胀风险
■以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应由承租人承担的风险。
■投资者通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度（调高）。
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【例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。（ ） |
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『正确答案』× |
3.利率调升对房地产投资的影响
■折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损。
■加大投资者的债务负担，导致还贷困难，抑制房地产需求，导致价格下降。
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【2017年真题】利率调升对房地产投资产生的影响有（ ）。 |
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『正确答案』ACE |
『房地产投资的个别风险』（6类）
1.房地产投资的个别风险（6类）
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序号 |
风险名称 |
内涵 |
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1 |
收益现金流风险 |
项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险（收入低了） |
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2 |
未来运营费用风险 |
物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险（费用高了） |
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3 |
资本价值风险 |
即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。（收益不变，但由于折现率或报酬率变化，资本价值变化了） |
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4 |
机会成本风险 |
也称比较风险，投资该项目而失去了投资其它项目的机会，失去了相应的可能收益 |
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5 |
时间风险 |
房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等 |
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6 |
持有期风险 |
与房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大 |
2.注意利率风险和资本价值风险
■利率是收益率的重要决定因素，但不是唯一
■利率风险是系统风险，资本价值风险是个别风险
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【2017年真题】下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（ ）。 |
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『正确答案』A |
第四节 风险与投资组合
『投资组合理论』
1.投资组合理论
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项目 |
内容 |
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主要论点 |
不要把鸡蛋放在一个篮子里 |
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原理 |
在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益及风险不同。把适当的项目组合起来，可以减小风险 |
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目的 |
·固定的预期收益率下风险最小 |
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具体方法 |
·地区分布、时间分布、项目类型分布 |
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要点 |
·通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避 |
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【2015年真题】为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个（ ）。 |
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『正确答案』A |
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【2015年真题】下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（ ）。 |
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『正确答案』C |
2.资产预期投资收益率
资产预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）
无风险收益率一般为国债的收益率或银行存款利率
3.市场风险系数
当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1
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【2016年真题】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（ ）。 |
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『正确答案』B |
『资本资产定价模型』
1.资本资产定价模型
一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差。
折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值
＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）
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【2016年真题】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（ ）。 |
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『正确答案』AB |
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【例题】如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（ ）。 |
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『正确答案』C |