北京二手房购买攻略

（ 2012年8月）

整个买房的经历，堪称劳心劳力、千里往返、云诡波谲、诸般斗法，虽然小有磕绊、数次波折，但中介和业主都还可以，总算顺利。记下心得给朋友们参考。

买二手房几个大流程：

1、准备工作

强烈建议使用买房专用手机号码。和中介发生联系的人，都用新号码，买完房子立即扔掉。一来防骚扰，因为中介会在未来一年不断联系你；二来，防止和中介发生冲突后被骚扰。

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2、看房子

（1）购房手续要经过中介，且要选大中介，如我爱我家、链家，其他就不要考虑了。一定要保留经纪人名片，且必须到店里和经纪人谈，确保他确实是该公司员工。名片不要扔，直至办完所有手续。通过大中介的好处是：

§           他们会帮查你要买的房子有没有抵押等隐患，而我们自己做难度很大；

§           他们有标准合同，对买卖双方还是相对公平的；凭借合同，能够避免与业主很多潜在的风险，即便有风险，中介公司也能协助解决；

§           他们是专业的，购房比较复杂的流程可以帮你走完，而且速度很快；

§           如果过程中业主有反悔等事，中介会予以协调、施加压力。

（2）看房时，不要跟中介签《中介看房协议》，因为该协议约定你如果买这个房子必须在他那里买；如果必须签，也可以签个假名字。

（3）看房必须考虑的标准：

§           价格。价格合适就下手，不要为了几万块钱纠结。我们的感觉是好房子不多，出来很快就会卖掉。所以遇到好房子，又接近心理价位的，就果断下手吧，不要犹豫。（一个买主准备第二天早上跟业主签合同，我们头天晚上9点截胡，欧耶^__^）

§           朝向，南北当然最好，其次是东向、西向、北向。我确实看过完全朝北的房子，只有早上厨房里才有阳光，其他时间都背阴，算是罕见……

§           格局。不管怎么样，要选择让自己觉得舒服的，毕竟是家；所以格局有硬伤的，不要犹豫，放弃吧。

§           是否满五年。房子离上次交易不满五年，业主要交营业税，2012年税率5.5%，但业主经常会转嫁给买方；如果房产离上次交易满五年，就不用交营业税。选满五年的房子远比砍中介费来得划算。

§           远离车站。离火车站、长途汽车站500米以内的区域，车站附近三教九流、治安混乱，你懂的。

（4）关于押金。看好房子要交押金，业主就不再跟其他买家谈了。但如果你交的押金低了，而房价涨了——业主就可以把违约金转嫁到新买主身上。所以既然决定交押金，不妨稍微多一点。

（5）在最后确定购买之前，在小区附近走走看看，直接感受一下未来的家的环境，可留意：

§           小区周边环境，马路宽不宽，车流量大不大，是否有占道经营，往来人流情况，诸如此类

§           小区人员构成，比如外地人多还是北京人多，年轻人多还是老人多等；

§           小区周边设施，像菜市场、超市、银行、学校、停车、休闲活动场地等；

§           交通状况

§           周边卫生状况（不要离垃圾回收站太近，小区、楼道是否堆有杂物）

§           如有门禁、探头、保安，就多一份安全感

§           与老住户聊聊，比如住户结构，比如物业管理，比如《财经》调查有小区是农药厂、化工厂旧址，住户多病、草木不长。

话说以上这些环节，也就是关注下，对是否买方基本不起决定性作用——总不能说看好了房子，就因为附件占道经营多、没有ATM就放弃？

（6）买房过程中遇到的问题，随时和中介聊。一般聊足三个中介，你就清楚全部流程了。

3、签合同

（1）签合同前，要弄清楚：

§           确认房屋产权明晰。有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，应当和全部共有人签订房屋买卖合同。就是说让老房本上的所有人都到现场来，一一核对身份证。即便是私有的房子，只有一个所有人，也必须要求对方夫妻双方到场。

§           查验卖方的房产证、土地证、购房原始发票、房屋维修基金发票、契税完税凭证是否齐全。这方面中介也会系统帮忙检查，风险不太大。

§           和业主谈妥房价，明确个人所得税、营业税、手续费由买方支付还是卖方支付（目前是卖方市场，人家掌握主动权，所以这些费用基本都是买方支付，包括人家卖房赚钱要缴的个人所得税，也得咱支付）。

§           交易房屋是否在租。如果只看房产证、注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国认可“买卖不破租赁”，容易引起纠纷。

§           可以谈谈附加条件。例如，让业主把家具家电留下，把车位转到你们名下，等等。

（2）签合同要用标准合同。中介公司的标准合同是建委批准的，省心还靠谱。

（3）不要和业主发生不快。交了定金，咱就被动了，所以要避免与业主、中介直接冲突。我们在过户时见到一个女人，在电话里斥责业主，说我来过户大厅好几次，你都各种借口不来，一直不能过户，那叫一个郁闷……。所以建议，不是原则性的问题不妨迁就对方。

（4）签合同时，中介会收佣金。给中介的佣金，对方一般都报房款的2.2-2.5%，我轻松一砍就砍到1.8%，据说可以再砍到1.5%，小中介可以到1%。但100万的房子，0.1%的佣金也就是1000元，所以没必要为了这点费用和中介太过纠缠；前期痛快点，后面与中介的合作也会顺利些。

（5）签合同时，中介的佣金给50%就行（剩下在过户当天给），行业惯例。如果全额给，后面与中介沟通就失去了仅有的筹码。

（6）签合同之后，咱就没有退路了，一定要快速配合，记得不能和中介、业主闹别扭，否则被动的是自己。

4、做贷款

全款的朋友就不用管了。注意点是：

（1）还贷方式，有什么等额本金还款法、等额利息还款法，没细研究；

（2）听中介的（这就是找大中介的好处）

5、过户

（1）过户当然要亲自去

（2）过户前中介一定会要剩下的佣金，给吧

（3）需要买方提供身份证、户口本、结婚证之类的证件（听中介的），其中外地户口必须提供暂住证、户籍证明。

（4）房款（首付或者全款）最晚在过户当天、过户之前给业主，要提前准备好。

（5）过完户马上可以拿到红通通的房本；但如果是贷款买房，不好意思，中介等你看完就会把房本拿去做贷款抵押，几个月之后再还你。

（6）拿房本的时候，会有一张契税发票，这个票非常非常重要，千万不能丢了，否则你的房子再卖的时候就麻烦了。

（7）有的房子有土地证，有的没有。如果需要办理土地证，携带老土地证、新房产证去土地局办理新土地证，18元手续费，据说立等可取。

6、收尾

要带着业主、中介，到小区物业签供暖协议，算水电煤等各种账目；相比房子，这些都是小钱，不要因为这点小钱冲了买房的喜悦：）

7、过程中的所有费用

正规中介会把上表说得很清晰；从上表也能看出，中间没多少猫腻的；相信他们吧（我也是买完才相信他们的）。